商品房套內(nèi)、公攤實(shí)際面積與合同約定不符如何處理？

基本案情：

開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定涉案商品房建筑面積127.2平方米，其中套內(nèi)建筑面積101.39平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e25.81平方米；該商品房屬預(yù)售，按套出售，按套內(nèi)建筑面積計(jì)算；該商品房交付使用后，合同約定的套內(nèi)建筑面積與產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積存在差異，按以下不同情況分別處理：1.面積誤差比絕對(duì)值在0.6%以?xún)?nèi)（含本數(shù)），買(mǎi)賣(mài)雙方不作任何補(bǔ)償；2.面積誤差比絕對(duì)值在0.6%以上（不含本數(shù)）至3%以?xún)?nèi)（含本數(shù)），買(mǎi)賣(mài)雙方按實(shí)測(cè)面積與約定面積之差及本合同約定的房屋單價(jià)據(jù)實(shí)結(jié)算并多退少補(bǔ)；買(mǎi)賣(mài)雙方同意測(cè)繪單位最終出具的測(cè)繪報(bào)告作為商品房實(shí)際面積的認(rèn)定依據(jù)。買(mǎi)受人依約付清購(gòu)房款。

佛山市某區(qū)房產(chǎn)測(cè)繪和交易中心出具《測(cè)繪報(bào)告》顯示：涉案房屋套內(nèi)建筑面積102.65平方米，公用分?jǐn)偯娣e24.78平方米，建筑面積127.43平方米。開(kāi)發(fā)商以涉案房屋面積誤差比為1.24%，買(mǎi)受人應(yīng)補(bǔ)交房?jī)r(jià)款14093.97元為由，于2016年提起訴訟。

案件提要

商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公用分?jǐn)偯娣e。商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定涉案房屋以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，開(kāi)發(fā)商交付的房屋雖然套內(nèi)建筑面積增加，但是公用分?jǐn)偯娣e減少，導(dǎo)致建筑面積出現(xiàn)差異，因公用分?jǐn)偯娣e是建筑面積的重要組成部分，對(duì)產(chǎn)權(quán)登記面積有直接影響，故應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋實(shí)際建筑面積的差異大小計(jì)算各方責(zé)任。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

合同約定涉案房屋以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積增加，公用分?jǐn)偯娣e減少，買(mǎi)受人應(yīng)否支付面積差異款？

裁判結(jié)果

一審判決支持開(kāi)發(fā)商的訴訟請(qǐng)求。一審判決認(rèn)為：合同約定涉案房屋以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，套內(nèi)建筑面積為101.39平方米，現(xiàn)測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)的套內(nèi)建筑面積為102.65平方米，面積誤差比為1.24%，該誤差比在0.6%以上（不含本數(shù)）至3%以?xún)?nèi)（含本數(shù)），故買(mǎi)受人應(yīng)補(bǔ)交涉案房屋面積差異款14093.97元。

二審判決駁回開(kāi)發(fā)商的訴訟請(qǐng)求。二審判決認(rèn)為：合同約定涉案房屋以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公用分?jǐn)偯娣e亦為房屋建筑面積的重要組成部分，其面積減少不僅影響到公共設(shè)施功能，更影響買(mǎi)受人的產(chǎn)權(quán)登記面積，損害買(mǎi)受人的投資權(quán)益，故公用分?jǐn)偯娣e減少應(yīng)在本案中一并處理。按照合同約定及測(cè)繪報(bào)告結(jié)果，經(jīng)對(duì)比，涉案房屋實(shí)際建筑面積比合同約定建筑面積增加0.23平方米，其中套內(nèi)建筑面積增加1.26平方米，公用分?jǐn)偯娣e減少1.03平方米。合同僅對(duì)套內(nèi)建筑面積出現(xiàn)差異如何處理作出約定，對(duì)于公用分?jǐn)偯娣e差異引起的建筑面積差異的處理方式并沒(méi)有明確約定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定，涉案房屋建筑面積誤差比為0.18%，比照合同約定面積誤差比絕對(duì)值在0.6%以?xún)?nèi)買(mǎi)賣(mài)雙方不作任何補(bǔ)償，故買(mǎi)受人不需向開(kāi)發(fā)商支付涉案房屋面積差異款。

典型意義

在當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存與供給側(cè)改革的大背景下，開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)交易中應(yīng)該規(guī)范行為，在合同已經(jīng)約定了商品房面積、銷(xiāo)售價(jià)格的情況下，再以交付的商品房存在面積差異為由，要求買(mǎi)受人在房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格之外再另行支付一筆購(gòu)房款，這種行為勢(shì)必引發(fā)矛盾和沖突。雖然合同條款系買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)的情況下，買(mǎi)受人很難有商量余地，雙方無(wú)法形成有效博弈。正如臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒所說(shuō)“如何在契約自由體制下規(guī)制不合理的交易條款，維護(hù)契約正義，使經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)者，不能假契約之名，壓倒弱者，是現(xiàn)代法律所應(yīng)擔(dān)負(fù)的任務(wù)”。

佛山法院緊密結(jié)合佛山經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，有效發(fā)揮房地產(chǎn)審判職能，運(yùn)用誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同面積差的問(wèn)題，為規(guī)范市場(chǎng)秩序、公平保護(hù)交易、保增長(zhǎng)、惠民生的房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革順利進(jìn)行發(fā)揮了重要作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。