民事訴訟案例之房屋租賃合同一案

 民事訴訟案例之房屋租賃合同一案

               （黃海婷）      

【案情簡(jiǎn)介】

2018年7月，駱某與A公司簽訂了《商鋪?zhàn)赓U合同》，根據(jù)該合同約定，駱某向A公司承租位于A公司名下的商鋪；租賃期限自2018年7月15日至2022年7月14日止，租期四年，租金駱某按月向A公司繳交；駱某應(yīng)當(dāng)按照先交租金后使用的方式每個(gè)月提前按月繳納租金；駱某逾期未交付租金的，需按支付所欠付租金的萬(wàn)分之五向A公司繳付滯納金；若駱某拖欠租金超過(guò)2個(gè)月，A公司有權(quán)終止合同、收回房屋，且不予返還駱某已支付的租賃保證金。但是，自2019年1月15日開(kāi)始，駱某開(kāi)始未依據(jù)《商鋪?zhàn)赓U合同》約定及時(shí)向A公司支付每月租金。A公司為維護(hù)自身合法權(quán)益請(qǐng)求解除合同、要求駱某支付租金及滯納金。                          

    駱某稱(chēng)一、A公司交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，隱瞞商鋪存在漏水的重大瑕疵和安全隱患，違反出租人應(yīng)履行交付適租租賃物應(yīng)的義務(wù)。二、A公司不履行租賃物的維修義務(wù)，多次溝通均無(wú)果，駱某有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)。三、同意解除部分商鋪，該部分商鋪由于漏水問(wèn)題無(wú)法使用、經(jīng)營(yíng)，其余商鋪不同意解除。                                                 

   【代理意見(jiàn)】

一、駱某在承租涉案商鋪時(shí)，已經(jīng)清楚知悉涉案商鋪的現(xiàn)狀，仍繼續(xù)愿意承租，且A公司已按照合同約定向駱某交付了涉案商鋪，A公司不存在任何的違約行為。                       

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條之規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”據(jù)此可知，駱某駱文鋒作為承租人在出租人A公司已經(jīng)向其實(shí)際交付租賃物的情況下，理應(yīng)依約支付合同約定的租金。另根據(jù)駱某與A公司簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》第六條約定“租賃期間，日常的房屋及其相連設(shè)備的損失維修費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。”為此，涉案商鋪的維修義務(wù)在于駱某，且駱某在向A公司承租涉案商鋪前，已經(jīng)實(shí)際使用涉案商鋪長(zhǎng)達(dá)四年，駱某已經(jīng)清楚知悉涉案商鋪的現(xiàn)狀，且簽訂合同時(shí)并未提出相應(yīng)的問(wèn)題，仍繼續(xù)愿意承租。駱某主張A公司未能提供適租的租賃物，但對(duì)此駱某并無(wú)提交充分證據(jù)予以證實(shí)，且駱某也未提供充分的證據(jù)證實(shí)涉案商鋪無(wú)法正常使用經(jīng)營(yíng)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。                      

因此，駱某作為承租人，有義務(wù)按合同約定支付租金。按時(shí)、如數(shù)支付租金是駱文鋒作為承租人的主合同義務(wù)。且涉案商鋪的維修義務(wù)在于駱某，A公司已經(jīng)向駱某交付了涉案商鋪，A公司不存在任何的違約行為，駱某以A公司拒絕履行維修義務(wù)從而拒絕支付租金的行為，毫無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，已經(jīng)構(gòu)成根本性違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、根據(jù)《商鋪?zhàn)赓U合同》的約定，涉案商鋪維修義務(wù)在于駱某，A公司不存在維修義務(wù)，但A公司仍在駱某的要求下，多次前往涉案商鋪進(jìn)行維修，已超出了A公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的合同義務(wù)范圍，因此，A公司不存在任何違反合同的情形，無(wú)需承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。                              

A公司在駱某多次催修的情況下，A公司已經(jīng)多次前往涉案商鋪進(jìn)行維修，且根據(jù)雙方簽訂的合同約定，房屋的維修義務(wù)及費(fèi)用由駱某自行承擔(dān)，駱某也從未向A公司支付過(guò)房屋維修費(fèi)用。因此，在駱某不能提供充足的證據(jù)證實(shí)A公司交付的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響其正常營(yíng)業(yè)的情況下，A公司并不存在駱某所稱(chēng)的拒絕履行維修義務(wù)，且實(shí)際上A公司履行的行為已經(jīng)超出了A公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的合同義務(wù)范圍，因此，該理由不能構(gòu)成拒絕繳納租金及減免租金的合理抗辯。           

【判決結(jié)果】

    支持A公司的全部訴訟請(qǐng)求。                                                             

【裁判文書(shū)】

   （2019）粵1602民初3953號(hào)《民事判決書(shū)》                                                                 

【案例評(píng)析】

   在本案中，首先，駱某在跟A公司簽訂合同時(shí)已經(jīng)實(shí)際向第三人承租了租賃商鋪長(zhǎng)達(dá)四年，因此，A公司在出租涉案租賃物時(shí)已經(jīng)披露了物業(yè)現(xiàn)狀信息，駱某承租時(shí)應(yīng)當(dāng)清楚了解租賃物的情況。其次，涉案《商鋪?zhàn)赓U合同》第六條約定“租賃期間，日常的房屋及其相連設(shè)備的損失維修費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。”按照上述約定，A公司承擔(dān)的是對(duì)涉案物業(yè)出現(xiàn)的極嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題或主體結(jié)構(gòu)的維修義務(wù)。從駱某與A公司就相關(guān)維修問(wèn)題協(xié)商往來(lái)函件來(lái)看，駱某未能提供有資質(zhì)的房屋鑒定機(jī)構(gòu)證明其主張的維修事項(xiàng)屬于主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題或者嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，A公司亦否認(rèn)駱某主張的維修事項(xiàng)屬于主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題或者嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，故駱某要求A公司承擔(dān)維修義務(wù)，依據(jù)不足。再者，駱某于《商鋪?zhàn)赓U合同》解除前仍實(shí)際管理使用涉案物業(yè)，客觀上仍對(duì)該物業(yè)使用和收益，依法不存在《中華人民共和國(guó)合同法》第六十七條規(guī)定的先履行抗辯權(quán)的成立條件。故駱某以A公司未履行維修義務(wù)主張不支付租金和A公司無(wú)權(quán)單方解除涉案合同，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。                                                                                                                                                                

【結(jié)語(yǔ)和建議】

在房屋租賃合同中，駱某作為承租人，有義務(wù)按合同約定支付租金。按時(shí)、如數(shù)支付租金是駱某作為承租人的主合同義務(wù)；出租方的義務(wù)是提供滿(mǎn)足基本使用需要的租賃物，即相關(guān)設(shè)施設(shè)備可以正常使用，房屋不存在安全隱患，符合約定的用途，該屬于出租方的主合同義務(wù)，對(duì)涉案房屋進(jìn)行維修保養(yǎng)是A公司作為出租人的從合同義務(wù)，出租方已經(jīng)向承租方提供了符合約定用途的房屋。                      

由于房租租賃屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，除了上述法律關(guān)系，通常還存在相鄰權(quán)、適租義務(wù)、承租義務(wù)等多種法律關(guān)系，這些關(guān)系是否在房屋租賃期間產(chǎn)生影響，雙方的權(quán)利義務(wù)是否遵循公平原則，是案件審理中必然涉及的問(wèn)題。因此，房屋租賃合同不僅限于合同上的約定，還須兼顧雙方的利益。